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동호인주택
공사백화점(lhouse)    등록일     조회 2201      다운(0건/2개)


동호인주택

동호인주택 다시 인기


 

같은 직종ㆍ친구 등이 돈을 모아 건설하는 동호인 주택이 새로운 재테크 대상으로 떠오르고 있다. 분양가가 일반 분양주택보다 30%가량 싸기 때문이다. 이에 따라 아파트를 제외한 주택경기는 침체돼 있는데도 서울 청담ㆍ논현ㆍ반포동 일대 단독주택지에 동호인 주택형태의 고급빌라가 많이 건설되고 있다.


◇동호인 구성
= 직장 동료나 친구 등 마음 맞는 사람끼리 의견을 모으면 컨설팅회사나 전문대행ㆍ건설업체에 의뢰하면 된다. 원하는 지역ㆍ주택형태ㆍ규모 등을 전문업체와 상담한 후 땅을 사들이고 시공을 건설업체에 맡기면 된다.


◇얼마나 절약할 수 있나
= 일반 주택업체가 분양하는 경우 토지매입에 따른 취득ㆍ등록ㆍ법인세가 분양가에 반영되고 분양 계약자가 입주 후 다시 취득ㆍ등록세를 물어야 해 이중으로 세금 부담이 생기게 된다. 반면 동호인주택은 동호인들이 땅을 매입하는 형태이므로 취득ㆍ등록세는 한번만 물고 법인세는 없다. 가장 많이 아낄 수 있는 부분은 인테리어 시공과 자재 수입비. 인테리어 비용은 총 공사비의 30%를 차지할 정도로 비중이 크다. 따라서 주택업체들은 이 부분에서 이윤을 많이 남기게 마련. 문제는 대부분의 빌라업체들이 직접 시공하지 않고 하청업체에 공사를 맡긴다는 점이다.

이 과정에서 인테리어비의 20%가 이익으로 빠져 나간다. 총 공사비가 60억원이라면 13억원(30%)의 인테리어비 가운데 20%인 3억6천만원 정도가 하청회사 몫으로 돌아가는 셈이다. 인테리어까지 직접 시공하는 업체에 일을 맡기면 불필요한 비용을 줄일 수 있다는 뜻이다. 외제 자재를 쓸 때도 직수입하면 같은 제품을 쓰면서도 시공비의 10% 가까이 절약할 수 있다. 원목ㆍ조명기기ㆍ욕조ㆍ대리석ㆍ화강석 등의 마감재와 가전제품이 주요 수입 대상인데 그 비용은 총공사비의 10% 정도 된다. 납품회사를 통해 물건을 받으면 30% 정도가 마진으로 나간다.


◇투자가치는
= 일단 원가가 적게 먹혀 분양가가 비슷한 품질의 고급빌라에 비해 30% 정도 싸다는 게 장점. 투자가치를 높이려면 서울 강남ㆍ서초구 등지에서 짓는 게 좋다. 땅값이 상대적으로 비싸긴 하지만 그만큼 수요가 많아 환금성이 뛰어나기 때문이다. 실제 값도 많이 올라 지난해 평당 7백41만원에 분양된 청담동 R빌라 62평형은 완공 후 평당 1천40만원에 거래됐고 동호인주택으로 지어진 인근 S빌라 83평형도 평당 6백90만원에서 9백10만원으로 뛰었다. 거래도 잘 되는 편이다. 교통 등 주거여건이 좋은 도심에 있는 데다 서울 강남의 중대형 아파트값으로 구입할 수 있을 정도로 수요가 많은 게 이유다. 반면 평당 1천6백만원에 분양되고 있는 인근의 대기업 D빌라(1백7평)은 입주가 가까워졌는데도 미분양분이 많다.


 

분양주택과 동호인 주택 추가 사업비 비교  (대지 450평에 빌라 16가구 지을 때)

                        원가 114억원 땅값 45억(450×1천만원)         공사비 60억(75평×16가구×500만원)
                                                                                                        
금융비용 9억(토지구입, 시공비 이자)

 

분양주택의 경우

동호인 주택의 경우

        세 금

 1. 사업자 5억 2천만원
 땅취득ㆍ등록세 : 45억×5.8%
 법인세 : 이익금 약 10억×26%
 2. 분양계약자 : 약 4천3백만원
 (75평×1천만×5.8%)

 3. 동호인 4천 9백만원
 땅취득ㆍ등록세 : 28평×1천만×5.8%
        주택취득시 : 75평×750만×5.8%

        수수료

5억 2천만원
분양수수료 : 2천만원×16가구
토지 중개 수수료

 1억 3천만원
분양수수료 : 5백만원×16가구
토지 중개 수수료 

  인테리어비

3억 6천만원
(60억×30%×하청업체 이윤 20%)

 직접 시공

  자재수입비

1억 8천만원
(60억×10%×수입업체 이윤 30%)

 직수입

        광고비

2억원

 5천만원

  분양이익금

10억원 (사업비의 10% 정도)

 

추가비용 계:

27억 8천만원

1억 8천만원

 * 추산 금액이므로 실제 사업비는 다를 수 있음  * 세금 부분의 2와3은 추가 사업비에서 제외

 

동호인 주택의 장점


 

90년대 중반 이후 전원생활을 꿈꾸는 사람들이 급증하고 수도권도로망 등으로 서울로의 접근이 쉬워지면서 동호인 전원주택이 하나 둘씩 생겨나고 있다. 동호인 전원주택은 품이 많이 들지만 그만큼 성취감도 크다.
회사동료 또는 비슷한 직업을 가진 사람들이 모여 전원에서 산다는 것은 낭만적이다. 동호인 전원주택을 성공적으로 지으려면 적극적으로 참여하는 동호인을 대표로 뽑아 사업자등록을 하는 것이 바람직하다. 대표자 명의로 개발사업을 하는 형식이 업무진행과 정산 등에 가장 유리하기 때문이다.
동호인 전원주택은 부지매입 토지전용 시공업체선정 등 단계별로 주의할 점도 많아 세심한 전략이 필요하다.

▼장점을 말하자면 = 적은 비용으로 넓고 튼튼한 집을 지을 수 있다. 직접 땅을 사고 시공사를 선택함으로써 분양받는 것보다 싸게 지을 수 있다. 핵심은 값싼 땅을 직접 구하는 것이다. 자신의 취향에 맞는 주택을 가질 수 있다. 계획과 설계 과정에 직접 참여해 맞춤주택을 지을 수 있다.
직업 나이 등 동질집단의 이웃을 가지게 된다. 문화적 동질감이나 생활에서 각종 도움을 주고 받을 수 있다.

▼단점도 있는데 = 분양주택과는 달리 동호인의 이해를 사업단계마다 구해야 하는 어려움이 있다.
부지선택 설계과정 등에서 의견이 조정되지 않아 동호인 멤버중 일부가 탈퇴할 경우 잔여주택에 대한 개발비용 부담의 책임을 다른 멤버가 떠안는 경우가 생기기도 한다.


 

동호인 주택 지으려면


 


 

동호인주택을 짓는 과정은 △동호인 구성 △부지물색 △계획 및 계약 △ 전용허가 △토목 및 건축 △등기 및 정산 등 크게 6단계로 볼 수 있다. 특히 전용허가 과정은 필지분할 및 허가방법에 따라 많은 절차를 거쳐야 한다.

▼동호인 구성 = 나이 직업 취향 뿐만 아니라 경제적 여력까지도 충분히 고려한 모임이어야 한다.
상호 양보 가능한 친분, 이해조정능력이 있는 대표가 필요하다. 무리하게 많은 구성원은 피한다. 5~10가구가 적당하다.

▼부지물색 = 가장 먼저 대지전용 조건에 대해 해당 지역 토목측량사무소 등을 통해 확인한다. 투자가치를 위해 개발상황 뿐만 아니라 민원가능성에 대해 알아본다. 대행사 부동산만 믿어서는 곤란하다.
부지런히 다리품을 팔며 돌아다녀야 좋은 땅을 싸게 살 수 있다. 전용허가를 감안해서 땅이 준농림지일 경우 1천5백평 이내에 동호인 5,6명이 적당하고 임야는 3천평 이내에 7~9명이 좋다.

▼계획 및 계약 = 전원주택 개발사업에서 당초보다 비용이 늘어나는 원인은 토목공사 때문이다. 따라서 지형을 최대로 살리는 설계만이 비용을 줄일 수 있다. 면적과 단지내 필지 위치에 따라 가격을 차등적용하는 등 세밀한 분배로 동호인간 마찰요소를 미리 제거한다.

▼전용허가 = 전용허가 신청을 위해 지주의 토지사용승낙서를 받아야 한다. 동호인대표(대표자명의 사업체)가 전용허가를 조건으로 매매계약을 할 때 받아내는 것이 좋다. 전용허가를 신청할 때는 사업계획서 토지사용승낙서 지적도 지형도 피해방지계획서 등을 지역 농지관리위원회에 제출한다. 읍면에서 1차로 신청서류를 검토하고 시장 군수가 다시 전용목적 계획의 타당성을 검토한 뒤 허가한다.

▼토목 및 건축 = 조경 전기 수도와 같은 기반시설에 필요한 비용은 단독주택이나 매입주택과는 달리 동호인이 해결해야 하는데 비용이 만만치 않다.  경험이 많은 업체에 건축공사를 의뢰하되 지나치게 낮은 건축비를 제안하는 회사는 경계해야 한다. 시방서 등을 구체적으로 작성함으로써 공사중 추가비용 요구에 대처할 수 있다.

▼등기 및 정산 = 5백평 이상의 개발에는 개발부담금이 부과되므로 추정가액을 미리 확보해 두는 것이 좋다. 준공후 땅이 대지로 지목변경되면 필지별 동호인에게 소유권을 이전한다. 농지는 동호인주택이 100%(임야는 모든 필지의 공정이 30%이상)준공돼야 소유권이전을 할 수 있다. 동호인대표에게는 소득세 부가가치세 등 세금이 부과될 수 있으므로 대비를 해야 한다.

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